El desalojo por ocupación precaria – Qué hacer y cómo

El principal obstáculo al que nos enfrentamos cuando buscamos darle solución a nuestros problemas legales es, de hecho, el “lenguaje difícil” o “propio de abogados” con los que muchas veces se desenvuelven estos problemas.

Esta característica observamos de forma mucho más clara en los asuntos relacionados con los denominados derechos reales , que son los que ,a la vez se relacionan con las cuestiones de la propiedad de los bienes .Por ello ,si queremos solucionar problemas vinculados con propiedades , hipotecas , garantías mobiliarias , etc; debemos buscar la ayuda de abogados que dominen la materia de derechos reales.

Ahora bien, la cuestión del desalojo del ocupante precario es particularmente compleja debido a que, incluso, entre los estudiosos del derecho no hay un consenso claro sobre su definición. Pese a ello, en el presente artículo, desarrollaremos los aspectos más importantes del desalojo por ocupación precaria, con la finalidad de que UD. Pueda orientarse de mejor manera en la solución de sus problemas legales. Todo ello, sin perder de vista de que siempre es preferible ser asesorado por abogados especialistas en la materia.

Sin más preámbulo, lo primero que debemos abordar en problema del desalojo del ocupante es la definición de la categoría “ocupante precario”.

¿Qué es un ocupante precario?

• Los inquilinos.

• Los invasores.

• Los usurpadores.

• Los propietarios de un bien.

• Los invasores.

• Los inquilinos siguen en posesión del inmueble pese a que su contrato de arrendamiento ya se venció o se resolvió por falta de pago

• El usurpador de una casa.

• O el típico caso de poseedor precario resumido en el siguiente caso: “Juan es propietario de una casa y, debido a su gran amistad con Felipe, le otorga la posesión de su casa sin ningún tipo de renta, a condición de que se la restituya cuando éste se la pida. Luego, habiendo transcurrido un tiempo Juan le pide a Felipe que desocupe la casa pero Felipe se niega. Siendo así, Felipe, a partir del momento en que se niega a restituir la casa, se convierte en poseedor precario.

        Cómo se regula el desalojo por ocupación precaria en el código civil peruano
        El proceso de desalojo por precario

• Se tramita vía proceso sumarísimo. Es decir, por medio de un proceso corto (CORTO en relación a los procesos de conocimiento y abreviados). Además, el demandante tiene la opción de agregar, al pedido de desalojo, el de pago de la deuda por arrendamiento, cuando el desalojo sea por esa causal.

• Pueden demandar por desalojo: el propietario, el arrendador, administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un predio.

• Pueden ser demandados por desalojo: el arrendatario, el subarrendatario, el precario o cualquier otra persona a que se le puede pedir la devolución un bien.

• En el proceso de desalojo por ocupación precaria el demandante deberá acreditar la propiedad del bien y el demandado la posesión en virtud de un título.Cómo desalojar por ocupación precaria

• En caso de ser un usurpador, que ejerce la posesión fundado en un título o con el consentimiento del propietario.

• En caso de ser un arrendatario (ósea, un inquilino), que el contrato sigue vigente o que ha cancelado la renta.

    Caso especial: desalojo por contrato de arrendamiento con clausula de allanamiento    

    futuro

• Una vez vencido el contrato o habiendo pasado 2 meses y quince días de retraso en el pago de la renta, el arrendador interpone la demanda con los requisitos previstos por la ley.

• Admitida la demanda, se le comunica al inquilino que dentro de un plazo máximo de 6 días, debe contestar acreditando la vigencia del contrato o reconociendo y cancelando la deuda.

• En caso de que no conteste , se emitirá una orden de desalojo en un tiempo no mayor de quince días hábiles

Cuánto dura un proceso de desalojo por ocupante precario

Pues bien, una de esas categorías cuya comprensión nos generan muchos inconvenientes es la de POSEEDOR PRECARIO.

Del sentido literal de esta frase podemos distinguir dos palabras POSEEDOR y PRECARIO. Siendo así, debemos antes que nada preguntarnos ¿Qué es un poseedor?

En el mundo del Derecho, se le denomina poseedor a todas aquellas personas que usan o disfrutan un determinado bien. De esta manera son poseedores:

Al respecto, es importante señalar que, muchas veces, el sentido común nos hace confundir la posesión con la propiedad, incluso en el lenguaje ordinario utilizamos indistintamente ambas palabras. Sin embargo, PARA EL DERECHO, POSESION Y PROPIEDAD, NO SON LO MISMO, ya que, mientras la posesión es básicamente un hecho (el hecho de ejercer dominio sobre el bien), la propiedad es un derecho que se ejerce en virtud de un título.

Pues bien teniendo claro qué es la posesión pasemos ahora a definir el concepto de POSEEDOR PRECARIO

Tienen la calidad de poseedores precarios aquellas personas que ejercen la posesión (usan o disfrutan) de un bien sin algún título o acto que las autorice para ello, o aquellas cuyo título ya ha fenecido. Así por ejemplo, serán considerados ocupante precarios:

Antes que nada debemos saber ¿Qué se entiende por desalojo?

Se entiende por desalojo la restitución de un bien. El diccionario dice que por restitución debemos entender “la devolución del bien que es nuestro”.

Teniendo en cuenta ello pasemos a detallar las principales características que tiene el proceso de desalojo en el Perú.

Como se mencionó, se le considera ocupante precario a aquella persona que ocupa un predio sin título u autorización alguna, o, también a aquellas personas que lo ocupan en virtud de un título que ya feneció.

Ahora bien, entonces, ¿cómo desalojar a un poseedor precario?

Lo primero que debemos hacer es interponer una demanda de desalojo por ocupación precaria. Una vez realizado esto, el precario tendrá un plazo máximo de 5 días para contestar la demanda, en la que deberá acreditar:

Luego de ello, las partes involucradas deberán asistir a una audiencia única en la que se actuaran los medios probatorios y se realizarán los descargos correspondientes. Sobre el papel se dice que ésta audiencia deberá ser programada dentro de los 10 (diez) días siguientes de contestada la demanda, sin embargo, esto dista mucho de la realidad, ya que, la fijación de fecha de la audiencia depende directamente de la carga procesal que tenga el juzgado en el que se ha interpuesto la demanda.

Una vez realizada la audiencia, el juez deberá resolver el caso concreto emitiendo sentencia el mismo día.

Ahora bien, en líneas generales, estos son los pasos que se deben seguir para desalojar a un ocupante precario. Podría decirse que este es el camino normal que debe recorrerse para desalojar al precario, sin embargo, en los últimos meses, se ha instituido una suerte de sub-procedimiento para un caso especial, cuya principal ventaja es ejecutar el desalojo en un plazo mucho más corto; estamos hablando del desalojo por cláusula de allanamiento futuro en el contrato de arrendamiento, caso regulado por la conocida “ley del inquilino moroso”

El nombre no debe asustarnos, el desalojo por contrato de arrendamiento con cláusula de allanamiento futuro, no es otra cosa que el desalojo que se realiza debido a que en el contrato de arrendamiento se incluyó una cláusula en la que el inquilino se comprometía a devolver el predio, ya sea, porque se venció el contrato o por falta de pago.

Si se configura éste supuesto, es decir, si se incluyó dicha cláusula en el contrato, entonces, el demandante podrá optar por un proceso especial que consiste en:

Para culminar con este apartado, consideramos pertinente mencionar que la firma del contrato con cláusula de allanamiento futuro debe estar legalizada por un notario o, en su defecto, por un juez de paz.

No hay una respuesta fija para ésta pregunta, ya que, a pesar de que sobre el papel se fijan plazos determinados para la duración de cada etapa del proceso, estos no se cumplen en la realidad.

Ahora bien, de lo que si podemos tener certeza es de que hay unos procesos que, de hecho, son más largos que otros. Así por ejemplo,   los casos de desalojo por ocupante precario duran mucho más que los casos de sentencia de allanamiento futuro; ello debido a que en el primero existe la posibilidad de interponer recursos impugnatorios, mientras que en el segundo, no.

Siendo así, un proceso “normal” de desalojo puede durar, sumando todas sus etapas, hasta 2 o 4 años. Por otro lado, un proceso de desalojo por cláusula de allanamiento futuro puede durar hasta 2 o 3 meses.