El Leasing Inmobiliario: Entrevista a Eduardo Vega

A propósito de la reciente promulgación del Decreto Legislativo que establece el régimen de promoción del arrendamiento para vivienda, Rodrigo Vega, miembro del Consejo Editorial de Enfoque Derecho, entrevista a Eduardo Vega, socio del Estudio Payet, Rey, Cauvi, Pérez Abogados.

RV: ¿Qué aspectos novedosos trae esta norma?

EV: La norma tiene por finalidad promover el arrendamiento de inmuebles para vivienda, bajo 3 modalidades:

1. El arrendamiento de vivienda propiamente dicho;
2. El arrendamiento de vivienda con Opción de Compra; y
3. El arrendamiento – financiero de vivienda (leasing).

Las dos últimas constituyen modalidades nuevas o poco desarrolladas en el Perú.

En línea con ello, el Decreto Legislativo (DL) busca promover dichas modalidades de arrendamiento estableciendo mecanismos que buscan una mayor seguridad jurídica a las partes contratantes, tales como:

• Formatos estándares de contratos.
• Certificación notarial.
• Creación de un registro administrativo para el registro electrónico de los contratos bajo los alcances del DL (Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV)).
• Proceso Único de Ejecución de Desalojo.

RV: ¿Cuáles son las principales características de los tres tipos de contratos a los que se hace referencia en el DL?

EV:

1. El arrendamiento de vivienda propiamente dicho es el arrendamiento tradicional, con la posibilidad de hacer uso de los mecanismos indicados en la primera pregunta.
2. El arrendamiento de vivienda con Opción de Compra es el arrendamiento con Opción de Compra suscrito con un arrendador distinto a una empresa del sistema financiero.
3. El arrendamiento – financiero de vivienda (leasing) es el arrendamiento con Opción de Compra suscrito con una empresa del sistema financiero, como arrendadora.

RV: ¿Qué beneficios podría traer la modalidad del leasing inmobiliario?

EV: En el caso de empresas del sistema financiero, la modalidad de leasing podría involucrar un menor riesgo crediticio para el banco, que un préstamo hipotecario convencional.

En efecto, bajo la modalidad del leasing, el banco mantiene la propiedad del inmueble y lo otorga en arrendamiento financiero al arrendatario – persona natural. Si este incumple con sus obligaciones de pago, corresponde al banco retomar la posesión del bien en su condición de propietario, y solicitar el desalojo del inmueble.

A diferencia de ello, en el crédito hipotecario convencional, el deudor del banco es propietario del inmueble. En esa medida, si el deudor incumple sus obligaciones de pago, corresponderá al banco iniciar un proceso judicial de ejecución de hipoteca, cuya duración, costos y resultado pueden ser bastante complicados.

RV: ¿Usted cree que la norma podrá efectivamente dinamizar el mercado inmobiliario y contribuirá a convertir al Perú en “un país de propietarios”? ¿Por qué?

EV: Podría contribuir a ello en la medida en que, como consecuencia de lo señalado en el punto precedente, mejoren las condiciones para el financiamiento (costo del crédito), y disminuya o, eventualmente, se elimine el requerimiento de una cuota inicial. La cuota inicial es usualmente el primer escollo que tienen que salvar las personas que acceden por primera vez a la adquisición de viviendas.

RV: Se ha afirmado que la efectividad de la norma dependerá de la participación del sistema bancario y la rapidez con la que se implemente el reglamento. ¿Qué opinión le merece?

EV: De acuerdo; se requiere conocer el reglamento, que debe ser publicado en un plazo máximo de 90 días hábiles. Otro aspecto fundamental será el contenido y alcance de formatos de contratos; si estos no otorgan adecuada protección a los contratantes, el sistema no va a caminar.

A manera de ejemplo, de dónde pueden estar los problemas respecto a los contratos, puede señalarse:

• El desalojo procede ante la falta de pago de 2 meses consecutivos: de esta forma, no sería posible desalojar a un arrendatario que incumple o se retrasa en sus pagos de forma periódica, pero no consecutiva.
• Del mismo, solo se podría desalojar a un arrendatario si se retrasa en el pago de sus obligaciones, por ejemplo de mantenimiento, por 6 meses consecutivos. Esto obviamente es un exceso.

RV: Un aspecto característico es la implementación del historial crediticio de las familias de bajos recursos a fin de que puedan acceder al Fondo MiVivienda. ¿Esto realmente tendrá un mayor impacto en el acceso a las viviendas de los sectores C, D y E?

EV: En la medida en que familias de escasos recursos puedan acceder a estos mecanismos de financiamiento de vivienda, podrán utilizar el récord crediticio de cumplimiento de sus obligaciones de pago bajo estos contratos para acceder a financiamientos de plazos más largos a través del Fondo MiVivienda, por ejemplo.

RV: Una de las críticas que se ha hecho es que la norma requiere mayor precisión en aspectos como el ejercicio de la opción de compra al final del contrato. ¿Cuál es su opinión?

EV: Por el lado tributario, va a ser importante precisar el efecto tributario del valor de la opción de compra, que es usualmente un monto residual; considerando que en toda transferencia de bienes aplican las reglas de precio de mercado. En adición a ello, considerando el plazo de financiamiento de este tipo de operaciones, sería recomendable que la inaplicación del IGV por los servicios de arrendamiento de vivienda para las empresas constructoras, inmobiliarias y/o de arrendamiento financiero se otorgue con carácter permanente (inafectación).