El contrato de compra- venta es el acto mediante el cual una persona denominada vendedor, se obliga a transferirles a otro denominado comprador la propiedad de un bien a cambio del pago de su precio en dinero.
Desde esta perspectiva podemos decir que la compraventa es uno de los contratos más importantes de nuestro medio.
Elementos necesarios de un contrato de compraventa
De la definición expuesta en las líneas anteriores podemos deducir que el contrato de compraventa está constituido por una serie de elementos de concurrencia obligatoria y que evidentemente no pueden ser perdidos de vista por todo aquel que pretenda redactar uno. Estos elementos son:
Los sujetos. Son los titulares de las obligaciones y derechos recíprocos. Para el caso del contrato compraventa, los sujetos son el comprador y el deudor. En ningún caso podemos olvidarnos hacer constar los nombres de los sujetos en un contrato.
El objeto. En el contrato de compraventa el objeto lo constituyen las cosas o bienes que se van a transferir en la operación económica. Estos pueden ser materiales o incorporales
La transferencia de la propiedad del bien. Es una las principales obligaciones del contrato. En el contrato deberá consignarse el momento que se realice la entrega. Así también deberán consignarse todas las obligaciones accesorias.
El precio. Junto a la transferencia del bien se constituye como una de las principales obligaciones de contrato. El monto del precio del bien también deberá consignarse obligatoriamente en el contrato.
Cómo hacer un contrato de compraventa
Una cuestión previa: la formalidad del contrato
Muchas veces se confunde o se identifica al contrato con la forma en la que este ha sido expresado. Nos explicamos:
Ocurre que el contrato no es el papel en el que constan las obligaciones reciprocas de las partes, sino que, es simple y llanamente el acuerdo en virtud del cual las partes se obligan a realizar determinadas acciones; todo ello al margen de la forma en la que se haya expresado dicho acuerdo.
Siendo así, los acuerdos pueden manifestarse en un papel o, simplemente de manera verbal. En el primer caso el contrato tendrá FORMA ESCRITA y en el segundo FORMA ORAL.
Ahora bien, por regla general la forma en la que se manifiesten los acuerdos entre las partes no condiciona su validez. El código civil peruano, se rige bajo un principio llamado “libertad de forma”.
Sin embargo, existen algunas excepciones a la regla general. Hay algunos casos para los cuales la ley exige que se respete una forma determinada. Este es el caso de la compra venta de bienes inmuebles, los cuales deben celebrarse por escrito, necesariamente, y por escritura pública.
La redacción de un contrato de compraventa
Habiendo hecho estas aclaraciones, a continuación brindaremos algunas pautas generales para la redacción de un contrato de compraventa.
La idea matriz de la redacción del contrato de compraventa es que en él deben constar, obligatoriamente todos los elementos configuradores del contrato: los sujetos, el objeto y las obligaciones (la transferencia de la propiedad y el pago del precio).
Siendo así, el primer paso en la redacción del contrato – obviamente, luego de colocarle el titulo – es la identificación de cada uno de los sujetos intervinientes. Se debe indicar el nombre, documento de identidad y de ser el caso, el domicilio del comprador y el vendedor.
El segundo paso consistirá en describir con la mayor precisión posible el bien que será objeto de transferencia. En caso de que sea un bien inmueble la carga se hace mayor ya que deberá indicarse todos los servicios (agua, luz, alcantarillado, etc.) y demás condiciones en las que se encuentra el inmueble.
El tercer paso es describir las principales obligaciones del contrato, estas son: i) la transferencia del bien y ii) el pago de precio del bien.
Sobre el primer asunto, la transferencia del bien, se deberá indicar el momento en que será entregado dicho bien.
Sobre el segundo asunto, sobre el pago del precio del bien, deberá indicarse el monto del precio del bien y la modalidad de pago de dicho monto.
Por último, el contrato deberá ser firmado por ambos intervinientes y elevarlo a escritura pública de ser el caso.
El contrato preparatorio
Como lo hemos dicho, un contrato es un acuerdo en el que las partes se comprometen a cumplir recíprocamente con determinadas obligaciones de carácter patrimonial. Ahora bien, dicho acuerdo puede tener el contenido que ellas quieran.
En ese marco, el contrato preparatorio es el acuerdo por el que las partes PREPARAN la celebración de un contrato futuro y definitivo. Mediante este contrato ambas partes una de ellas se compromete a celebrar en el futuro un contrato que por alguna razón no lo quieren celebrar de manera actual.
Nuestro Código Civil regula dos tipos de contratos preparatorios: El compromiso o promesa de contratar y el contrato de opción.
El contrato de promesa de contraventa
El compromiso o promesa de compraventa es una clase de contrato preparatorio que tiene por objeto que las partes se obliguen a celebrar un contrato de compraventa a futuro.
No debemos confundirnos, por la palabra “promesa” no debemos a entender a un compromiso susceptible de ser incumplido. La promesa de venta es un acuerdo de cumplimiento obligatorio, cuya inobservancia esta sancionada con el pago de una indemnización por daños y perjuicios.
La promesa de compraventa debe tener plazo determinado o determinable, el código señala, que en caso de que no se establezca un plazo se asumirá el de 1 año. A si también, en caso de que las partes, no quieran todavía celebrar el contrato, podrán extender la duración del mismo por un plazo no mayor que el indicado en la promesa anterior.
La resolución de un contrato de compraventa
La resolución de un contrato opera cuando después de celebrado sobreviene alguna causal de resolución. A diferencia de lo que ocurre por ejemplo con la nulidad, nuestro código no regula las causales específicas de la resolución de un contrato.
La acción de resolución le corresponde al acreedor y por lo tanto la causa más común de la resolución de los contratos es el incumplimiento de alguna de las obligaciones derivadas de los mismos. Para el caso de la compraventa, la principal causa de resolución es el incumplimiento o bien de la transferencia del bien o del pago de la suma del precio o la garantía que recae sobre el producto. En caso de que el contrato se resuelva por falta de pago, el acreedor tendrá derecho a una indemnización según las reglas establecidas en el código.
Otra causal de resolución se manifiesta cuando la compraventa se realiza sobre la base de una muestra. En ese caso, el acreedor tendrá derecho a resolver el contrato cuando la calidad del bien no es la misma que la ofrecida en la muestra.
Porque es mejor pasar por un abogado experto para su contrato
Es cierto que el objetivo del presente artículo ha sido brindarle al lector algunas a pautas de carácter general que no debe perder de vista al momento de redactar un contrato. Con ello se ha buscado darle una orientación básica y elemental sobre el tema. Sin embargo, ello no puede llevarnos a concluir que ya no necesitamos a un abogado con experiencia para emprender la redacción de un contrato.
De hecho siempre lo más recomendable es acudir a abogados especialistas en contratos, para que pueda asesorarnos.
Ahora bien, la necesidad se hace mucho más patente cuando la transacción económica es más grande. No es lo mismo comprar o vender un televisor que comprar o vender un inmueble. En el primer caso la obligación es bastante simple y por general no representa problema alguno para nadie; en cambio en el segundo caso la operación es mucho más compleja y la compraventa no comprende una sola obligación sino varias que deben estar necesariamente incluidas en el contrato.
Modelo de contrato de compraventa (ejemplo de modelos)
CONTRATO
DE COMPRA – VENTA
SEÑOR NOTARIO:
Sírvase Ud. extender en su Registro de
Escrituras Públicas, una de Compra Venta que celebran de una parte,
don_____________, peruano, soltero, de ocupación empleado, identificado con
_______con domicilio en Calle ___________________, a quien en adelante se le
denominará EL VENDEDOR y de la otra
parte _______________, peruana, de ocupación empleada, identificada con
_____________ de estado civil soltera, con domicilio en_______________,
Departamento y Provincia de Lima, a quien en adelante se le denominara LA
COMPRADORA; en los términos y condiciones siguientes: ————–
PRIMERO.-
ANTECEDENTES: EL VENDEDOR es propietario
del inmueble ubicado en _____________________. El derecho de propiedad, área,
Linderos y Medidas Perimétricas del Inmueble antes mencionado se encuentra
debidamente inscrito en la Partida __________________ del Registro de Propiedad
Inmueble de la Zona ______________ Sede Lima Oficina Registral Cañete.
SEGUNDO.-TRANSFERENCIA:
Por el mérito de este contrato EL VENDEDOR
da en venta real y enajenación perpetua a favor de LA COMPRADORA, el inmueble
descrito en la cláusula anterior; comprendiéndose en dicha venta, todo lo
inherente y accesorio a las propiedades materia de compra venta, como son los
servicios, e instalaciones de agua, luz, desagüe, y otras; la fábrica, aire,
entradas, salidas, usos y costumbres, servidumbres, y todo cuanto de hecho o
por derecho le corresponda a dicho inmueble, sin reserva ni limitación
alguna.————
TERCERO.- PRECIO:
El precio total de venta por el inmueble
antes descrito y pactado de común acuerdo es de _______________que serán
cancelados en su totalidad por LA COMPRADORA a la firma de la Escritura
Pública, mediante cheque de Gerencia de una entidad financiera, girado a favor
del VENDEDOR, sin más constancia de entrega y recepción de dicha suma que las
rúbricas puestas por ambas partes en la respectiva Escritura Pública, quienes a
su vez declaran que la entrega del referido cheque tendrá efecto cancelatorio
conforme a ley.——————————————————-
CUARTO.- EQUIVALENCIA DE PRECIO Y BIEN :
Ambas partes declaran que la venta se realiza
AD CORPUS y que existe la más justa y perfecta equivalencia entre el precio
pactado y el valor real del inmueble, materia de venta, y que si alguna
diferencia hubiere de más o de menos que al momento no se advierte se hacen de
ella mutua gracia y recíproca donación, renunciando desde ahora en forma
expresa a toda acción o excepción que por error, dolo, u otra causa cualquiera
tienda a invalidar este contrato, así como a los plazos para interponerlas.-
QUINTO.– SANEAMIENTO DE LEY:
EL VENDEDOR declara que sobre el inmueble
que enajena no pesa carga, embargo, medida judicial o extrajudicial, ni
gravamen alguno que en cualquier forma afecte o limite el derecho de su libre
uso y disposición. En todo caso EL VENDEDOR, se obliga al saneamiento de ley en
caso de evicción.
SEXTO.- CARGAS DEL INMUEBLE:
EL VENDEDOR asume en forma exclusiva
cualquier adeudo que estuviere pendiente de pago respecto a tributos fiscales
y/o municipales, arbitrios, gabelas, consumo de agua y energía eléctrica,
especialmente en lo que se refiere al Impuesto al Valor del Patrimonio Predial,
con anterioridad a la fecha de suscripción de la presente minuta. Todos estos
conceptos, que se generen con fecha posterior a la suscripción de dicho
documento, serán de cargo exclusivo de LA COMPRADORA.
SÉPTIMO.- COMPETENCIA:
Los contratantes se someten expresamente a
la competencia y la jurisdicción de los Jueces y Tribunales de Lima, para el
caso improbable de un litigio derivado de cualquier efecto producido como
consecuencia de la celebración del presente contrato, renunciando de este modo
a otro posible fuero que en el futuro pudiera invocarse.——
OCTAVO.- GASTOS NOTARIALES Y REGISTRALES:
Todos los gastos que en su oportunidad
irrogue la elevación a Escritura Pública de la respectiva minuta de compra
venta, tales como derechos notariales y derechos registrales, serán asumidos
exclusivamente por LA COMPRADORA.———————————————————————————————-
Sírvase Ud. Señor Notario, agregar lo que
fuera de ley, y enviar los partes correspondientes al Registro de la Propiedad
Inmueble para su correspondiente inscripción.————————-
Lima, _____________
EL VENDEDOR LA
COMPRADORA
